html模版樓價地價同創新高 香港樓市神話何時會破滅?
[摘要]

香港樓價及地價再創新高。中原指數公佈最新壹期CCL指數為147.74點,創下歷史新高,在當日晚政府公佈位於香港鴨脷洲的臨海地塊,以近169億元由龍光地產(03380-HK)及合景泰富(01813-HK)拿下,打破瞭20年的紀錄。




香港樓價及地價再創新高。中原指數公佈最新壹期CCL指數為147.74點,創下歷史新高,在當日晚政府公佈位於香港鴨脷洲的臨海地塊,以近169億元由龍光地產(03380-HK)及合景泰富(01813-HK)拿下,打破瞭20年的紀錄。隨著新的誕生,不論是業主﹑物業代理還是發展商對樓市前景看法如何樂觀,這壹波樓價上升,是否會導致下壹波金融危機?在慶祝仍在進行時,有多少人會擔心?

在龍光及合景拿下鴨脷洲臨海地塊前,香港樓價已連續多個月上升,中原CCL指數創下新高隻是時間問題,結果在上周五終於創下歷史新高。而樓價指數創下新高的前提,則是政府在去年11月初就已加強瞭樓市調控。這是否反映出政府的措施無法對癥下藥?相信已是不言自明的現象。

為何政府已將非初次置業人士的雙倍印花稅(DSD)上調至最高15%後,仍無法壓抑投資者對樓市需求欲望?因為這與美元及人民幣匯率變化有關。當人民幣轉弱時,資金自然從內地流入香港以買入資產。這解釋瞭為何在人民幣兌美元加快貶值之際,內地房企更積極來港投資的原因。最佳例子就是海航集團斥資近200億元在啟德區購入三幅地,均價之高已創下啟德區紀錄,市場人士更預期當日後建成,售價將達2萬元以上。其實以近期嘉華國際(00173-HK )在同區的新盤「嘉匯」,最新推出的壹批單位售價已接近2萬元,所以日後海航集團在該區項目開售,肯定不止2萬元壹尺。 3萬元?若市場保持興旺,計及利息及建築費等成本,以及通脹等條件,尺價達至3萬元壹尺也沒什麼難度。在扣除相關成本後,發展商取得30~40 %的毛利率難度並不高,加上在香港發展項目,可以提升在海外市場的度,即投資及發展成本已含在海外市場宣傳費用。計及有關條件及成本,看似昂貴,其實仍在可以承擔的範圍內。

台中汽車音響改裝汽車音響喇叭安裝內地發展商積極在港投資地產,導致地價持續上升,讓香港發展商陷入兩難,跟隨內地發展商入市,隻會增加發展成本;不加入積極投資的行列,便不可擁有更充足的土地儲備以供應未來發展。香港發展商日後毛利率是否可以保持在25至30%?相信面臨的壓力不少。

發展商以高價買地,即時效應是二手業主們與買傢議價時,提供的空間更少,甚至會臨時上調要價,反映出香港樓市已處於賣方市場,即樓市是由場賣方主導,買傢要置業,隻能接受由業主開出的條款,不能作出較大幅度議價。同時要置業,不能單靠自己,要靠雙親甚至另壹半的雙親。這樣的樓市健康嗎?當人正在享受樓市帶來的好處時,不作出這般令人掃興的評論比較好。

隨著樓價創新高,地價同樣創新高,壹眾物業代理當即進行大合奏,紛紛唱好樓市前景,中原地產創辦人施永青更預期,汽車音響改裝台北今年內樓價將取得2成升幅。升幅如此驚人,究竟樓價將是升或是跌,理性的看,隻要保持緩慢加息步伐,同時通脹升溫,加上壹手及二手供應無法在短期內大幅增加時,樓價上升動力絕對走高。中原指數會否在年內高見150?如前文所述,隻要前提條件不變,中原指數高見150相信隻是時間問題。

但問題就是相關條件是否會出現難以預料的變化。其中壹項就是未來利息上升趨勢。在20年前當信和置業(00083-HK)以116.8億元拿下小西灣地塊,成為當年新時,翌日美聯儲宣佈加息。當然並未引起外界對未來息口走勢的憂慮。可當美聯儲加息次數較頻繁時,亞太區內資金流出,蘊釀金融危機。之後的故事,就是香港步入長達8年的通縮期,樓價累計6成。這壹段黑暗歷史,相信70後及80後的香港人亦不會忘記。更何況香港股市在最近的三十年,有「逢七必跌」這壹魔咒。在入市前是否要三思呢?相信無須多言吧。

香港地產網數據參考:香港樓市成交

最新最全的香港樓市成交數據 讓您輕輕鬆松掌握樓市最新動向!

施永青:香港樓價跌六至七成 市民才買得起樓

辣招也止不住房價漲勢 香港樓市成為吸金之地

二手買傢出動覓盤 上周十大指標屋苑成交64宗

新港城放盤3天獲承接 深灣9號四房雙套減一球

B4BC59535A061FE0
文章標籤
創作者介紹

只要坐在辦公室

dwnyx3amc 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()